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降成本、补管理做好这2点长租公寓才能快速突破瓶颈期!

发布时间:2019-10-09 21:19:58 已有: 人阅读

  2019年,长租公寓行业继续处于前期过热后的平静期、整顿期,目前,长租公寓面临的最大问题包括:

  如何补上管理短板?随着租赁、二手房交易等在内的存量时代到来,各地政府管理部门应调整趋势并转向存量监管。租赁秩序不稳定的根源在于政府监管不到位。

  首先,政策导向从不间断的扶持政策,转向稳定和规范。这是因为,2018年以来,租赁市场出现了很多乱象。比如,有的长租公寓平台“跑路”、“爆雷”,出现质量问题(甲醛房)、秩序问题(炒租金、摄像头等)、金融风险问题(租金贷)。

  2016年以来,各地扶持租赁的政策红利不断,加上“互联网+”和分享经济的“风口”正旺,住房租赁备受资本青睐。根据贝壳研究院统计,2018年年中机构房源扩张最快的时候,热点一二线%左右,部分城市同比涨幅超过20%。

  进入2019年,租赁机构前期扩张的房源开始投放市场。同时,2018年以来国家强调要建立两个住房体系(市场+保障),政府公共租赁住房也开始发力。再加上近年来楼市火热,商品房、各类公寓(商住房和“类住宅”)也大量投入租赁市场。于是,租金趋于稳定甚至下降。今年7月,一线城市租金很稳定,深圳北京同比仅上涨1%,而热点二线%左右。

  近年来,开发商纷纷进入租赁市场,房源扩张计划宏伟。但现在来看,前期政策红利的边际效应减弱,在打击“炒房租”、建立指导租金等措施下,政策转向行业整顿。同时,租金上涨减缓,公租房及人才租赁分流需求,叠加资本不再大举投入,长租公寓平台也开始分化和重组。

  一是“开发商系”部分企业剥离租赁业务,而未提出剥离的,也停止了扩储房源。比如,万科无限期停止“万村计划”,远洋地产和朗诗地产明确表示,2019年内剥离长租公寓。

  比如,笔者调研的世联红璞公寓,作为中介系最大的租赁平台,红璞2017年房源收储达到10万套,2020年计划达到50-60万间。但现在,红璞在珠三角多数城市,已停止房源扩张,转向输出租赁管理的轻资产业务。同样,最会讲情怀故事的“创业系”(YOU+、魔方公寓等),开始“避实就虚”,也开始转型为轻资产运营商,着重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务上。

  目前,长租公寓行业存在的最大问题有两个:一是长租公寓普遍抬升了租金,但服务和用户体验并未同步升级,反而暴露出一系列问题。

  根据调研,长租公寓对房源区位要求高(一般要在中心区或地铁站点),收房成本高,贴着市场租金走,部分公司为扩大市场份额,甚至高于市场租金收房(如近期“爆雷”的乐伽公寓)。同时,收房后装修升级、管理运营和办公设备等方面,投入资金也很大。因此,长租公寓的租金一般要比周围散租房源高出10%-20%,有的甚至高出50%。但是,长租公寓并未体现出其标榜的客户体验和人性化服务标签。

  2018年全年,上海市消费者权益保护委员会共受理长租公寓类相关投诉3167件,同比增长2.2倍。投诉最为集中的是资金问题,违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行,极易造成租客面临个人资金或征信风险。智研咨询发布的《2017-2022年中国短租公寓市场行情动态及发展前景预测报告》显示,目前,80%的长租品牌都在做中端市场,竞争趋于白热化。虽然有不少房企开始布局高端长租公寓,但与真正的高端服务式公寓相比,大多数房企做的高端公寓,其实是介于白领公寓和高端服务式公寓之间的折中产品。

  比如,有的配置了健身房、书店、咖啡店、自助厨房、社交区等;有的提供24小时送餐,随叫随到的贴身管家,快递收发服务等。集中式长租公寓小区,环境也确实改善了。

  比如,重形式不重服务,图片与实物差距大,公共设施不够齐备,且损坏常态化,维修也不到位,保洁人员素质参差不齐,室内生活设施老化,甚至存在乱收水电费的情况。笔者碰到的一个案例是,马桶等室内设施出现损坏,居然没有规则判别是自然损坏还是租客损坏,维修费租客买单还是平台负责。特别是,有的长租公寓停留在“二房东”模式的基础上。从根本上讲,长租公寓这个住宅的细分行业,还处在粗放发展阶段,行业管理标准还未形成。

  长租公寓行业存在的第二个大问题是,尽管多方政策扶持,业内也积极探索,现在开始孵化龙头企业,但仍未像衣食住行中的其他领域(比如出行、餐饮、购物等)一样,出现大家认可的、行业稳定成熟的盈利模式和可持续发展的路径。根据南方日报对广州市房地产租赁协会的调研,扣除拿房成本(占比均超过60%),装修成本(占比约10%-20%),税收成本(占比10%-20%,包括增值税、租赁综合税等),多数长租公寓企业反映其在严格规范经营下,利润率低至3%-4%,比一般的银行理财收益还要低,出租率低于90%时还会亏损。目前,租赁市场和长租公寓发展,无论是政策体系,还是行业管理、企业运营等,都已经到了瓶颈期。笔者认为,随着“一个定位(房住不炒)、两个体系(市场+保障)”的建立和完善,以及“租购并举”住房新制度的建立和完善,房价快速上涨将成为历史。当房价上涨预期减缓了,租房的人口自然会增加(大家不用急着买房了)。另外,未来人口将向大都市和城市圈迁徙,特别是90后、00后等新生代进入社会,高房价下住房租赁需求必然会迅速崛起。

  6月份,新华网与长租平台自如联合发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示,到2021年,各城市长租公寓占比将有2-5倍的增幅,北京、上海、深圳三个城市机构化占比将达到甚至突破30%,即未来每3个租客中将有1个是与长租公寓直接签约,机构化长租将成为越来越多租赁人群的选择。但是,再宏伟的目标,还得等待改革层面的突破。目前,关键是要解决长租公寓的发展痛点。解决盈利模式、可持续发展的问题,关键还是要从源头上降成本、补管理上的短板。国家已经明确规定,闲置的商业办公、工业厂房、集体建设用地,可以用来建设租赁住房。这部分土地和房源的成本最低,区位优势也比较突出,这也是长租公寓告别“靠差价、涨租金、打隔断”等传统渠道盈利模式,解决盈利难、不可持续的重要突破口。但根据笔者调研,上述存量盘活的路径,存在几大难题:一是改造涉及到规划调整。根据国家的政策,存量改造的前提是要符合规划,规划调整涉及到用地主体意愿、公共配套落地等。但不管是用地主体意愿,还是公共配套落地,都存在很多障碍,比如用地主体可能希望发展商品房而不是租赁;教育、医疗等公共配套根本无法落地,或者落地的资金解决不了。那么,如何建立长租公寓与原用地主体之间的利益共享机制,政府如何在规划和配套上给予扶持?二是消防“难过关”的问题。住宅的消防要求,比商业办公和工业厂房的消防要求高很多,除了拆除重建(按住宅标准重建),存量盘活难以得到消防部门的认可。笔者调研了部分类似长租公寓项目,管理人员均表示消防是最大阻碍之一。目前,有的城市的做法是,以政府会议纪要的形式变相解决,或邀请消防部门一起来参与改造和设计。笔者认为,最关键的还是要从上到下建立存量改造的相关标准,特别是规划调整、配套落地、消防验收等关键节点,并要求各地在租赁发展规划中,明确政策保障和相关部门的职责。另外,长租公寓租用的土地或房屋,并不是金融部门认可的物权,抵押融资存在障碍。修订相关规章,赋予租赁物权,也是解决长租公寓企业诉求的一个方面。最后,房地产进入存量时代,住建部门的职责应调整,转向包括租赁、二手房交易等在内的存量监管上。原文标题:《李宇嘉:长租公寓进入瓶颈期,突破口在哪里?》

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